Carmen Velasco – Head of Marketing & Growth de Columat

Evoluciona la tecnología del Smart Lockers “pasando de ser un mueble a convertirse en una infraestructura”, lo que provoca otros cambios: “el hardware se especializa, el producto real pasa a ser el software, y el modelo de entrega pasa de vender un equipo a operar un servicio”. Así lo explica a Canarias Empresarial, Carmen Velasco, Head of Marketing & Growth de Columat, empresa tecnológica europea que automatiza y controla los procesos físicos de entrega, recogida e intercambio a través de Smart Lockers conectados, software cloud y los servicios operativos que lo mantienen funcionando cada día. La experta participó la pasada semana en The District 2026, en Madrid.

-¿Cómo definirías Columat y cuál es el principal problema que resuelve?

«Columat es una empresa tecnológica europea que automatiza y controla los procesos físicos de entrega, recogida e intercambio a través de Smart Lockers conectados, software cloud (Columat Manager) y los servicios operativos que lo mantienen funcionando cada día.

El problema es concreto. Un intercambio físico exige hoy que dos personas coincidan en el mismo sitio, a la misma hora, con alguien detrás de un mostrador anotándolo. Ese modelo se rompió cuando la presencialidad dejó de ser constante: un edificio con ocupación híbrida recibe el mismo volumen de paquetería que antes, pero el destinatario no está.

La consecuencia es medible: recepciones colapsadas, incidencias, pérdidas, mensajeros esperando, metros premium almacenando cajas y un coste operativo que crece sin aportar valor.

Nosotros convertimos ese proceso en infraestructura: intercambio asíncrono, autónomo, 24/7 y trazable de extremo a extremo. La persona deja de ser el cuello de botella y pasa a gestionar excepciones”.

-¿Qué evolución ha experimentado esta tecnología en los últimos años?

“Ha pasado de ser un mueble a ser infraestructura, y hay tres cambios técnicos detrás. El hardware se especializó. Antes había una taquilla metálica genérica. Hoy fabricamos por caso de uso: madera indoor para lobbies donde la estética es parte del activo, acero outdoor, temperatura controlada de 2-8 °C y congelado, para la comida o picnic de los usuarios, compartimentos con carga eléctrica para portátiles y dispositivos, módulos compactos para llaves y documentación.

El producto real pasó a ser el software. Un locker aislado resuelve un problema pequeño. Integrado con el Active Directory del cliente, con ServiceNow, con SAP, con el BMS del edificio o con la app del property manager, se convierte en una extensión nativa de sus sistemas. Arquitectura API-first, control remoto y visibilidad de toda la red desde un único panel.

Y cambió el modelo de entrega: no se vende un equipo, se opera un servicio, con consultoría previa, integración, mantenimiento preventivo y monitorización continua.

La demanda también cambió. Hace cinco años el locker aparecía en el folleto comercial del edificio; hoy aparece en el pliego técnico, junto a la fibra, la carga eléctrica y las certificaciones. Ha pasado de ser un “nice to have” a un “must have”.

-¿Qué supone participar en una plataforma como The District?

“Poner la tecnología donde se toman las decisiones de inversión, y no donde se habla de tecnología entre técnicos.

Hay tres palancas que determinan si un activo compite: tecnología, experiencia y diseño. Pero en The District hay una cuarta que ordena a las otras tres, el retorno. Ninguna entra en un comité de inversión si no se traduce en NOI, absorción o retención. Nuestro trabajo aquí es hacer esa traducción.

Venimos a demostrar que los intercambios físicos tienen impacto cuantificable en la cuenta de explotación del activo y no solo en la satisfacción del usuario. Y venimos a hablar de presencialidad en términos honestos: un edificio ya no se llena porque tenga metros, se llena porque ofrece servicios adaptados al ritmo de vida y necesidades actuales, y recibir tus compras, tu equipo de trabajo o tu comida es uno de ellos.

También venimos a escuchar cómo los fondos evalúan y amortizan este tipo de capex, porque eso determina cómo debemos diseñar la oferta. Nos interesa sobre todo el portfolio multitenant, el build-to-rent, el coliving y las residencias de estudiantes, donde el volumen de intercambios por metro cuadrado es más alto”.

-¿Por qué los intercambios físicos pueden ser un elemento estratégico en un edificio inteligente?

“Por cuatro razones, y ninguna es tecnológica. Es el punto de contacto de mayor frecuencia. Nadie piensa en la enfriadora ni en el sistema de detección. Piensa en su paquete, en su comida, en el portátil que necesita hoy. Son intercambios cotidianos y emocionales, y concentran una parte desproporcionada de la percepción de calidad del edificio y de las quejas al gestor.

Es la última capa manual. El acceso está digitalizado, la energía monitorizada, los espacios se reservan desde una app. Cuando todo lo demás está automatizado, este cuello de botella se hace visible.

Es un punto ciego de responsabilidad. Custodiar bienes de terceros implica riesgo: pérdidas, reclamaciones, objetos de valor, documentación sensible, datos personales. La mayoría de los edificios asume ese riesgo sin trazabilidad ninguna. Con nuestro sistema, el 100 % de los intercambios queda registrado con identidad, hora y evento.

Y es una plataforma de servicios. Quien controla la capa de intercambio puede añadir encima lo que quiera sin obra ni personal: catering, tintorería, entrega de equipo IT, devoluciones de e-commerce, llaves, farmacia. Mismo hardware, distintos flujos en el software. Eso lo convierte en estratégico y no en un servicio auxiliar”.

-¿Qué papel juegan los Smart Lockers en este nuevo modelo de edificio?

“Tres papeles distintos que conviene no mezclar.

Infraestructura de asincronía. El edificio orientado a la experiencia tiene un problema estructural: quiere dar servicio 24/7 con una plantilla de ocho horas. El locker desacopla el servicio de la presencia. En Real Estate medimos un 78 % menos de carga operativa en recepción y un 43 % menos de incidentes.

Capa de datos de uso real. Cada intercambio registra quién, cuándo y con qué frecuencia. Da al gestor información sobre el uso real del activo que no aparece en ningún otro sistema y sirve para dimensionar servicios, horarios y espacios.

Superficie monetizable. Consigna, punto de recogida para el retail de planta baja, carga de dispositivos, venta desatendida con compartimentos transparentes. En edificios actualizados hemos visto hasta un +15 % de nuevos ingresos en la renta del inquilino por la implementación del nuevo servicio.

Lo que no son es un gadget de lobby. Sin integración con la identidad del inquilino y los sistemas del gestor, un edificio tiene un armario caro. El valor está en la plataforma y la integración, no en el mueble”.

-¿Cómo mejora la experiencia de empleados, residentes, visitantes y gestores?

“Cada perfil obtiene algo distinto del mismo sistema. Empleado, recibe su paquetería sin depender de estar en su mesa; recoge o devuelve equipo IT sin cola, con el ticket de ServiceNow disparando la asignación automática del compartimento; recoge su comida en un comedor desatendido a temperatura controlada; mueve valija interna entre departamentos y sedes. En oficinas corporativas medimos +35 % de disponibilidad de servicios internos y +24 % de mejora en experiencia de empleado.

Residente (build-to-rent, coliving, estudiantes), entrega y recogida 24/7 sin portería, devoluciones de e-commerce sin desplazarse, alimentación con frío garantizado, entrega de llaves en estancias cortas. Es donde el impacto en renovación de contrato es más directo.

Visitante y proveedor, credenciales, llaves o documentación sin que nadie tenga que esperarle. El mensajero hace una sola parada, no espera y no vuelve otro día.

Gestor del inmueble, es quien más gana y de quien menos se habla: cero registro manual, 100 % de trazabilidad ante una reclamación, menos incidencias que escalar y un único dashboard para todo el portfolio en lugar de un procedimiento por edificio. Con Colonial el objetivo no fue resolver un edificio, fue estandarizar la paquetería del portfolio; Madnum es el ejemplo en un activo de gran afluencia”.

-¿Puede la automatización aumentar el valor y la competitividad de un activo?

“Sí, totalmente, en nuestra opinión por cuatro vías con distinto grado de solidez: primero, reducción de OPEX. El más sólido. Las horas de recepción dedicadas a registrar, custodiar y localizar paquetes son coste recurrente; reducirlas un 78 % libera personal para tareas de más valor. Y un ahorro recurrente es capitalizable: cada euro anual eliminado se traduce en valor de activo al dividirlo por el yield de salida.

Segunda, rentabilidad del m². El más contraintuitivo. Un locker ocupa metros, así que la pregunta legítima es cómo mejora el ratio. Porque hace arbitraje de espacio: sustituye mailrooms, cuartos de paquetería y mostradores de planta baja —los metros más caros del edificio— por un módulo que puede ir en un pasillo, un vestíbulo secundario o el aparcamiento. La función se traslada a metros residuales y los metros liberados vuelven a superficie alquilable o a amenity. En un activo prime, recuperar 15-25 m² de planta baja tiene un valor evidente para cualquiera en esta sala.

Tercera, nuevas líneas de ingreso. Consigna, punto de recogida que genera tráfico hacia el retail del propio edificio, venta desatendida, carga de dispositivos. Un centro de coste pasa a centro de ingreso que también se puede incluir como parte de la cuota del alquiler de los inquilinos.

Y cuarta, comercialización y retención. Diferenciación en licitaciones y RFP de inquilinos corporativos, posibilidad de puntos en certificaciones de edificio conectado y un +25 % en percepción de calidad, que es la variable que precede a la renovación.

Lo que no diré es que exista un estudio de valoración que demuestre compresión de yield por instalar lockers. No lo hay, ni para nosotros ni para nadie. Lo medible hoy es el OPEX, los metros y la satisfacción. Y con eso la inversión ya se sostiene sola”.

-¿Cómo ayuda a reducir desplazamientos, tiempos improductivos y consumo de recursos?

“Separo dos niveles, porque mezclarlos resta credibilidad al argumento. En la red logística, el impacto está medido en nuestros proyectos con operadores: −80% de intentos fallidos, −50% de paradas en ruta, −30% de emisiones de CO₂ y +40% de eficiencia de reparto. Cada entrega fallida es un vehículo que repite el trayecto completo; concentrar entregas en un punto disponible 24/7 elimina reintentos y consolida rutas. Este ahorro pertenece sobre todo al operador logístico, no al propietario, y conviene decirlo así.

En el activo, el impacto es distinto y también real:

Menos tráfico rodado hacia el edificio. Varias entregas se concentran en una parada con ventanas horarias flexibles: menos ocupación de muelle, menos doble fila, menos congestión en el acceso.

Descongestión de zonas de paso. Los picos de paquetería colapsan lobbies y ascensores en las mismas franjas; la entrega asíncrona los aplana.

Tiempo improductivo eliminado. Una persona registrando cajas es trabajo cualificado en una tarea de valor cero. Del lado del usuario, desaparecen las esperas en recepción y los desplazamientos a puntos de recogida externos.

Menos residuo y desperdicio. Registro digital en lugar de papel y, en alimentación y catering, temperatura controlada continua que evita pérdida de producto por rotura de cadena de frío.

Aportación a certificaciones de edificio y de edificio conectado.

Es sostenibilidad por eficiencia, la única que se sostiene en el tiempo: no consiste en añadir tecnología, sino en eliminar movimientos y manipulaciones que no aportan nada”.

-¿Qué aprendizajes de otros sectores se pueden trasladar al Real Estate?

“Trabajamos en siete industrias y un mismo ecosistema sirve para todas porque debajo hay un único proceso: identificar, depositar, custodiar, autorizar, retirar y trazar. Cambia el contenido, el entorno y la normativa; la lógica es la misma. Por eso un edificio de uso mixto se resuelve con una sola plataforma.

Oficinas corporativas (sedes multisitio): identidad y escala. Integración con Active Directory y SCIM, asignación por rol y sede, miles de usuarios rotando. Un multitenant necesita exactamente eso: federación de identidad, no una lista mantenida a mano.

Operadores logísticos y última milla (Courier Networks, Paack): volumen y neutralidad. Un edificio debe poder recibir de cualquier mensajería, no de una sola. La neutralidad de operador es la condición para que el sistema funcione.

Industrial (ID Logistics): control de activos, cambios de turno y carga integrada, con −60 % de pérdida de herramientas y 100 % de trazabilidad por operario. Es la misma tecnología que gestiona los portátiles de una oficina.

Retail: Click & Collect, monetización y extensión de horario. Para el activo significa que la planta baja puede ser punto de recogida y generar tráfico recurrente hacia sus propios locales.

Salud: el entorno más exigente que operamos. Medicación, muestras clínicas, cadena de custodia, 2-8 °C, integración con HL7 y sistemas hospitalarios. La presión regulatoria es lo que endurece el producto.

Smart City (mercados municipales de España): el edificio no es una isla, es un nodo de una red urbana de servicios.

Con más de 29.000 lockers en 487 ciudades y más de 17 millones de intercambios, la transversalidad no es un «hacemos de todo». Es lo contrario: cada sector estresa un eje distinto —volumen, frío, seguridad, identidad, estética— y el Real Estate hereda un producto ya probado en todos ellos”.